Baufinanzierung

Ob Kauf, Neubau oder Umschuldung einer Immobilie.
Das können wir gut:
Häuser mit der richtigen Baufinanzierung vorteilhaft finanzieren …

Allgemein

Wer braucht eine Baufinanzierung?

Jeder der eine Immobilie finanzieren möchte – egal ob Arbeitnehmer, Beamter, Freiberufler oder Selbständiger.

Finanzierungsbeispiele

Du hast Dein Traumhaus entdeckt oder Du möchtest es erst bauen lassen, doch das liebe Geld aus der Portokasse reicht nicht ganz. Vielleicht wohnst Du aber schon in Deinem Traumhaus und möchtest Deine bisherige Finanzierung durch eine günstigere ablösen. Alle drei Varianten haben gemeinsam, dass Du das aus Eigenmitteln nicht stemmen kannst oder nicht möchtest. Du brauchst also ein Immobiliardarlehen oder einfach gesagt eine Baufinanzierung.

Finanzierungsbeispiel 1
Endlich nach langem Suchen, hat Frau T. ihr „Märchenschloss“ gefunden. Ein gepflegtes Anwesen in einer ruhigen Ecke des Ortes. Als sie einen Blick auf ihr Sparkonto wirft, ist ihr klar, dass es zwar für einen kleinen Teil der Gesamtfinanzierung reicht, aber lange nicht für alles. Ein Darlehen wird benötigt, um den Kaufpreis samt Nebenkosten aufbringen zu können. Frau T. schaut sich im Internet um und findet ziemlich schnell die Hanse Versicherungsmakler Greifswald GmbH. Als Makler auch im Bereich der Finanzierungen sind sie nicht an eine Bank gebunden und können so eine passgenaue Finanzierung vermitteln. Das war ihr wichtig. In der Beratung wurden als erstes die Einkommenssituation, das einzubringende Eigenkapital, die Immobiliendaten und weitere Dinge gecheckt. Das hat alles bestens gepasst, so dass Frau T. mit ihrem persönlichen Darlehensangebot nachhause gehen konnte. Zinsbindungszeit, Laufzeit, Tilgungshöhe, Zins, die optimale Höhe der Darlehenstranchen inklusive KfW-Mittel, kostenfreie Sondertilgungen usw. – alles wurde gleich berechnet und besprochen. Frau T. war sehr zufrieden mit der Beratung und hatte nur noch einige benötigte Unterlagen zu besorgen, damit die Finanzierung bei der ausgewählten Bank eingereicht werden konnte. Die Unterlagen einzureichen ging dann schnell, weil alles elektronisch passierte. Schon nach kurzer Zeit hatte Frau T. ihren genehmigten Darlehensvertrag zur Unterschrift vorzuliegen.

Finanzierungsbeispiel 2
Herr P. hat schon seit sieben Jahren seine eigene Immobilie. Aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinsen macht er sich so seine Gedanken, was seine Finanzierung nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung kosten wird. Niedriger geht ja kaum noch. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen dann wieder höher werden könnten, ist schon recht groß und dann wird es mit Sicherheit deutlich teurer. Das gefällt ihm gar nicht. Deshalb holt er sich bei uns Rat. Am Ender der Beratung ist er hocherfreut, denn es gibt eine gute Lösung für sein Problem: Das sogenannte Forward Darlehen. Das kann er jetzt bei den niedrigen Zinsen bei uns gleich beantragen. Denn der Darlehensbeginn ist dabei erst der Zeitpunkt, wenn die Zinsbindung seines bisherigen Darlehens ausläuft, d.h. in drei Jahren. Bei diesem Spezialdarlehen werden die künftigen Zinsen bereits heute festgelegt, ähnlich wie bei einem Bauspardarlehen. Nun kann Herr P. beruhigt in die Zukunft schauen. Seine Finanzierung hat er damit fest im Griff.

Raten- und Laufzeitrechner

Raten- und Laufzeitrechner:

Hier kannst Du Deine zukünftige Darlehensrate, die Laufzeit des Darlehens* und die Restschuld jeweils zum Ende einer 5-Jährigen, 10-jährigen und 15-jährigten Zinsfestschreibungszeit ausrechnen.

* hierbei wird ein unveränderter Darlehenszinssatz bis zum Darlehensende unterstellt.

Raten und Laufzeitrechner

Nebenkostenrechner - Welche zusätzlichen Kosten kommen auf Dich zu?

Zusätzliche Kosten zum Preis der eigentlichen Immobilie gibt es mehr als genug. Das sind üblicherweise:

  • Grunderwerbssteuer – ist von Bundesland zu Bundesland verschieden hoch – und im Rechner bereits berücksichtigt
  • Maklercourtage (wenn Du das Objekt über einen Immobilienmakler erwirbst, meist zwischen 3 … 6,5% des Kaufpreises zzgl. MwSt.)
  • Notarkosten für Kaufvertrag (ca. 1,5% des Kaufpreises)
  • Notarkosten für Rangbescheinigung (falls notwendig, ca. das 0,3-fache der Grundschuldbestellung)
  • Notarkosten für Grundschuldeintragung (ca. 0,8 … 1% des Kaufpreises)
  • Bereitstellungszinsen (0,25% monatlich vom noch nicht ausgezahlten Darlehensteil ab Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit)
  • Umzugskosten mit Firma (ca. 1.000 … 2.000€ je nach Haushaltsgröße plus km-Pauschalen)
  • Die Kosten für das Grundbuchamt sind unterschiedlich hoch und daher im Rechner nicht berücksichtigt. Sie können beim Amt erfragt werden.

Nebenkostenrechner

Die Werte sind übliche Werte, für die keine Garantie übernommen werden kann. Sie können von den tatsächlichen Werten abweichen und dienen der ersten Orientierung.

Was leistet eine Baufinanzierung?

Darlehen bei Banken beginnen in der Regel zwischen 40T€ und 60T€ und sind auf Langfristigkeit angelegt. Wie lange ein Darlehen läuft, hängt natürlich stark von der prozentualen Anfangstilgung ab. So beträgt die Laufzeit bei einem Zins von 1,5% und einer nur 1%igen Anfangstilgung bei ca. 60 Jahren, bei einer Anfangstilgung von 3% dagegen nur ca. 27 Jahre.
In Niedrigzinszeiten sollte also eine höhere Anfangstilgung gewählt werden um nicht unendlich lange Zeit Zinsen zu bezahlen.

Damit der Darlehensnehmer über die mitunter sehr langen Darlehenslaufzeiten eine gewisse Zinssicherheit hat, gibt es die Zinsbindungszeit. Sie kann üblicherweise 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre betragen. Innerhalb der Zinsbindungszeit ist der Zinssatz fest und kann weder vom Darlehensnehmer noch vom Darlehensgeber geändert werden. Auch eine vorzeitige Rückzahlung innerhalb der Zinsbindungszeit bzw. Kündigung ist in der Regel nicht möglich, von Ausnahmen abgesehen.
Wichtig: Die Zinsbindungszeit sagt lediglich, wieviel Jahre der Zins innerhalb der Laufzeit festgeschrieben ist und ist nicht mit der Darlehenslaufzeit an sich zu verwechseln.
Inzwischen bieten zahlreiche Banken auch Sondertilgungsmöglichkeiten innerhalb der Zinsbindungszeiten an. Meist sind das maximal 5% der Darlehenssumme pro Jahr. Das bietet die Möglichkeit das Darlehen schneller abzuzahlen und hilft so Zinsen zu sparen.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Bereitstellungszinsen. Das sind Zinsen, die zwischen Darlehensvertragsschluss und dem Zeitpunkt bis zum Abruf des Darlehens anfallen können. Sie liegen meist bei 0,25% pro Monat. Das sind also 3% jährlich und eine nicht zu unterschätzende Summe. Nun ist es üblich, dass die finanzierende Bank dem Darlehensnehmer eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit einräumt. Für diese Zeit brauchen noch keine Bereitstellungszinsen gezahlt zu werden. Diese bereitstellungszinsfreie Zeit kann je nach Bank zwischen einem und sechs Monaten betragen. Es empfiehlt sich also insbesondere wenn das Haus neu gebaut wird oder zahlreiche Modernisierungsarbeiten finanziert werden sollen auf eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu achten. Denn die Arbeiten dauern ihre Zeit und oft viel länger als geplant. Das kann eine hohe Gesamtersparnis bedeuten.

Immobiliendarlehen werden in der Regel mit einer sogenannten Grundschuld besichert.

Wie finden wir die richtige Baufinanzierung für Dich?

Wir setzen uns zusammen – z.B. im Büro, sozusagen offline oder via Internet, dann natürlich online. Notwendige Unterschriften können bei der Onlineberatung einfach über E-Sign geleistet werden und sind rechtsverbindlich. Bei der Onlineberatung ist der Bürobesuch grundsätzlich nicht notwendig.

  • Wir besprechen mit Dir die aktuelle Situation. Will heißen, dass das Einkommen, Eigenkapital, Immobiliendaten, ggf. Ersatzsicherheiten u.v.a.m. aufgenommen werden.
  • Wir besprechen mit Dir Deine Wünsche und Bedürfnisse bei der Finanzierung Deiner Immobilie und beraten Dich entsprechend. Anschließend dokumentieren wir dies in einer Beratungsdokumentation.
  • Wir wählen daraufhin mit Dir zusammen die Finanzierungsbausteine, Zinsbindungen, Tilgungsverlauf usw. aus.
  • Jetzt schauen wir, welcher Bankpartner diese oben gemachten Vorgaben weitestgehend erfüllen und zu Dir passen könnte. Bei der Auswahl achten wir auf das Preis- Leistungsverhältnis und natürlich auf eine gute Praxis im Umgang mit dem Kunden.
  • Es erfolgt gegebenenfalls eine Nachjustierung der Angebote.
  • Du hast Dein passendes Angebot ausgewählt. Wir reichen dies bei der entsprechenden Bank ein. Alle diese Leistungen sind für Dich kostenlos.

Allgemeiner Beratungstermin

Unsere Empfehlung:
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  • persönliche Beratung im Büro
  • Beratung via Internet
  • optimierte Leistungen
  • individuelles Angebot
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Fragen und Antworten rund um die Baufinanzierung

Werden auch Selbstständige oder Freiberufler finanziert?

Grundsätzlich ja, doch das regelmäßige Einkommen in entsprechender Höhe und die Branche müssen stimmen.

Es sollte die selbständige Tätigkeit seit mindestens drei Jahren erfolgreich bestehen. In der Regel wird ein Sicherheitsabschlag beim Einkommen angesetzt. Außerdem erhalten Selbständige in der Regel schlechtere Zinskonditionen als Angestellte oder Freiberufler, weil sie für die Banken ein höheres Ausfallrisiko darstellen.

Gesellschafter Geschäftsführer gelten auch als Selbständige. Ausgenommen sind angestellte Geschäftsführer, die keine Geschäftsanteile halten.

In der Regel nicht finanziert werden die Bereiche, Baugewerbe, Gastronomie, Hotellerie, Abfallwirtschaft, Rotlicht sowie Existenzgründer.

Wieviel Eigenkapital benötigst Du?

Eigenkapital ist das billigste Geld. Deshalb solltest Du möglichst viel davon einsetzen, zumal die zu erzielenden Habenzinsen zurzeit sehr kärglich sind.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass mindestens die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt und Maklercourtage (falls vorhanden) vom Eigenkapital bestritten werden sollten, damit vernünftige Darlehenskonditionen erreicht werden können. Besser ist es natürlich, wenn zu den Nebenkosten noch 20% des Kaufpreises oder der Gestehungskosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden können. Das wirkt sich auf den Darlehenszinssatz deutlich günstiger aus. Natürlich ist es bei Deinem Bauvorhaben auch möglich Eigenleistungen anstelle von Eigenkapital zu erbringen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass nur die eigentlichen Arbeitsleistungen in der Eigenleistung als Eigenkapitalersatz angerechnet werden können. Das Material muss ja in der Regel gekauft werden und kann somit kein Eigenkapital sein.

Ja, es können auch 100%-Finanzierungen inklusive der Nebenkosten möglich sein. Allerdings werden die Anforderungen an die Bonität deutlich höher und die Bank lässt sich das erhöhte Risiko eines Zahlungsausfalles entsprechend honorieren.

Wie wird das Darlehen besichert?

In der Regel durch eine Grundschuld.

Das gewährte Darlehen wird durch eine Grundschuld besichert, die in der Regel an erster Rangstelle in der Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen werden muss. Wenn Rang 1 schon besetzt ist, wird es schwierig. Denn ein Akzeptieren des zweiten Ranges im Grundbuch kann nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen. Beispielsweise wenn die Grundschuld im 1. Rang relativ gering ist und der gesamte Beleihungsauslauf unter 80% oder niedriger ist. Aber nicht alle Banken akzeptieren die zweite Rangstelle.

Gegebenenfalls kann auch eine Ersatzsicherheit (z.B. lastenfreies Grundstück) zur Besicherung des Darlehens zur Verfügung gestellt werden.

Wie ist das mit der Beleihung und den Zinskonditionen?

Die Zinskonditionen orientieren sich neben anderen Dingen maßgeblich am sogenannten Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis von gewährter Darlehenshöhe zum Marktwert bzw. Gestehungswert der Immobilie (ohne Nebenkosten), der gegebenenfalls noch einen bankenabhängigen Sicherheitsabschlag erhält.

Beispiel:

Bank 1                                Bank 2

Marktwert Immobilie                     250.000€                           250.000€

Sicherheitsabschlag                        -50.000€                            0€

Kalkulatorischer Wert                    200.000€                           250.000€

Darlehenshöhe                                250.000€                           250.000€

Beleihungswert                               125%                                  100%

 

Wie Du sehen kannst, ist Beleihungswert nicht gleich Beleihungswert.

Wenn eine Bank sagt, wir finanzieren bis 100% Beleihungswert, dann bedeutet das für die Bank 1 in Wirklichkeit nur 80% Beleihung des tatsächlichen Wertes mit der Konsequenz, dass für Dich nur ein Darlehen in Höhe von 200.000€ maximal bewilligt wird.

Anders ist das bei Bank 2. Hier sind echte 100% Beleihungswert möglich, d.h. Dein Darlehen von 250.000€ kann bewilligt werden.

 

Und nun noch einmal zu den Zinsen: Du wirst es schon erraten haben – je höher der Beleihungsauslauf, desto höher die Zinsen. Warum ist das so? Die größte Angst einer Bank ist, dass das verliehene Geld nicht wieder zurückkommt. Wenn also ein Darlehen notleidend wird, hat aufgrund der eingetragenen Grundschuld die Bank die Möglichkeit die Immobilie zu verwerten. Wenn aber der Erlös aus der Verwertung die Kosten der Bank für das herausgereichte Darlehen nicht wieder einspielt, macht sie Verlust. Um diesen auszugleichen, werden hohe Beleihungswerte mit höheren Zinskonditionen belegt.

Welche Vermittlungsgebühren für die Finanzierung muss ich zahlen?

Es fallen keine Gebühren für unsere Tätigkeit an, da wir erfolgsabhängig vom Darlehensgeber bezahlt werden.

Eine Baufinanzierung ist nicht nur Zins und Monatsrate. Es sind sehr viele wichtige Dinge zu beachten, an die die meisten Interessenten gar nicht denken oder von dem sie noch nie etwas gehört haben.
Daher empfehlen wir, sich von der Hanse Versicherungsmakler Greifswald GmbH beraten zu lassen, damit ganz speziell für Deine Bedürfnisse eine passende Baufinanzierung aufgebaut werden kann.

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