Betriebsgebäudeversicherung

Stell Dir vor, wie viel Mühen und finanzielle Aufwendungen Du vorher hattest, um Dein Geschäftshaus oder die Werkhalle zu erwerben oder zu bauen und entsprechend technisch herzurichten. Das könnte plötzlich alles umsonst gewesen sein, wenn z.B. durch eine Unachtsamkeit, einen technischen Defekt oder Naturgewalten Dein Betriebsgebäude ganz oder teilweise beschädigt wird. Und dann ist vielleicht auch noch ein Kredit für den Kauf, Bau oder die Ausstattung abzuzahlen …

Die Betriebsgebäudeversicherung schützt Dich also vor dem monetären Verlust, wenn Dein Geschäftshaus oder Deine Werkhalle durch eine versicherte Gefahr ganz oder teilweise in Mitleidenschaft gezogen wird. Gut, wenn Du für diesen Fall finanziell abgesichert bist. Die Rückzahlung eines abzuzahlenden Kredites selbst ist durch die Betriebsgebäudeversicherung natürlich nicht vergesichert.

Schadensfall 1

Ein technischer Defekt in einem Lüfter einer Lagerhalle lässt diesen heiß laufen. Dadurch entsteht ein Feuer, das auf einen in unmittelbarer Nähe stehenden Palettenstapel übergreift und sich so weiter ausbreiten kann. Das Feuer erfasst dann die Kunststoffverpackungen von dort gelagerten Produkten und in kurzer Zeit stehen Teile der Lagerhalle in Flammen und großflächige Verrußungsschäden treten auf. Schadenhöhe am Gebäude nur ca. 23.000€ gemäß Gutachten, weil die Feuerwehr sehr schnell am Brandort war.

Schadensfall 2
Der erste große Herbststurm ist stärker als angekündigt. Er rüttelt so stark am Flachdach eines Einkaufsmarktes, dass große Teile sich schließlich aus den Befestigungen lösen und wie ein riesiges Segel auf den benachbarten Parkplatz landen. Mehrere geparkte Autos werden dabei beschädigt. Die Wärmedämmung des Daches wurde durch den Regen stark durchfeuchtet und musste ersetzt werden, ebenso die Unterkonstruktion. Der Schaden nur am Gebäude beträgt ca. 31.000€.

Folgende Gefahren sind je nach Anbieter versicherbar:

• Feuer (Offenes Feuer, Ruß, Überspannung nach Blitzschlag)
• Leitungswasser (Bestimmungswidriges Austreten aus Rohrleitungen →Wasserleitung, Heizung, Abwasser, Sprinkler)
• Sturm und Hagel (Sturm ab Windstärke 8, Hagelschlag)
• Erweiterte Elementarschäden (Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdbeben, Lawinen, Vulkanausbrüche, Schneedruck, Erdrutsch u.a.)
• Extended Coverage (Schäden durch innere Unruhen sowie Streik oder Aussperrung, böswillige Beschädigung)
• Nicht benannte Gefahren (Versichert ist alles, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist)

Die richtige Ermittlung der Versicherungssumme insbesondere für Betriebsgebäude ist essentiell um nicht in eine Unterversicherungsfalle zu tappen. Es gibt folgende von den Versicherern akzeptierte Möglichkeiten die richtige Versicherungssumme zu ermitteln:

1. Über einen Sachverständigen, der den Wert 1914, den Wert 2000 oder den aktuellen Neubauwert des Gebäudes ermittelt. Dies ist die sicherste Methode, allerdings ist der Gutachter kostenpflichtig.
2. Über ein entsprechendes Formular der jeweiligen Versicherungsgesellschaft kann durch diverse abgefragte Angaben zum Objekt der Wert des Betriebsgebäudes ermittelt werden. Doch jede Gesellschaft hat dafür eine eigene Methode und ein eigenes Formular. Zu allem Überfluss werden mit den Formularen auch noch je nach Gesellschaft verschiedene Werte ermittelt, wie zum Beispiel den Wert 1914, den Wert 2000 oder den jeweiligen Neubauwert, so dass erst eine Umrechnung über den Baupreisindex erfolgen muss um die Ergebnisse vergleichen zu können. Allerdings unterstützen nicht alle Gesellschaften diese Formularmethode.
3. Über das kostenpflichtige Internetportal www.wert14.de, in dem eine direkte Online-Wertermittlung sowohl für Wohn- als auch für Gewerbegebäude möglich ist. Die Wertermittlung über dieses Portal wird bereits von einem Teil der Gebäudeversicherer als verbindlich anerkannt.
4. Über belegbare Neubaukosten und den Baupreisindex des Neubaujahres kann der Wert 1914 berechnet werden. Allerdings sind zwischenzeitliche Werterhöhungen zu berücksichtigen.

Zur Bestimmung der Versicherungssumme eines Gebäudes in Mark wird das Basisjahr 1914 verwendet, wenn das Gebäude zum gleitenden Neuwert versichert werden soll bzw. kann. Der Wert 1914 kann durch Verwendung der Neubausumme und des jeweiligen Baupreisindex, der für jedes Baujahr nach 1914 festgelegt wird, ermittelt werden:

Wert 1914 = Neubausumme x 100 : Baupreisindex des Baujahres oder
Neubausumme = Wert 1914 x Baupreisindex des entsprechenden Jahres : 100.

Der Baupreisindex beispielsweise für 2021 beträgt 1568,3. Er beschreibt die Anpassung der durchschnittlichen Wiederherstellungskosten in Abhängigkeit von den Baupreisen in dem betreffenden Jahr von dem der Baupreisindex genommen wird.

Eine private Schätzung wird in der Regel vom Versicherer nicht akzeptiert und kann mit den entsprechenden Folgen leicht in eine Unter- oder Überversicherung führen.

Das hängt vom Versicherer ab. Manche Versicherer versichern bei einem Wohn- und Geschäftshaus bereits ab der ersten Gewerbeeinheit zum Gewerbetarif. Die überwiegende Zahl der Versicherer versichert jedoch gemischt genutzte Gebäude als Wohngebäude, wenn mindestens 50% der gesamten Fläche für Wohnzwecke genutzt werden. Anders herum werden dann gemischt genutzte Gebäude ab einem Gewerbeanteil von 50% als Betriebsgebäude versichert.

Dabei ist zu beachten, dass beispielsweise Ferienwohnungen von den meisten Versicherern in der Regel als Gewerbefläche gesehen werden. Das kann dazu führen,  dass ein ursprünglich als Wohngebäude genutztes Gebäude plötzlich zu einem Gewerbegebäude wird und ganz anders zu tarifieren ist bzw. manche Versicherer erst gar keine Gewerbegebäude versichern! Eine Meldung an den Versicherer wegen Änderung der Nutzung muss unverzüglich erfolgen. Denn eine Unterlassung kann im Schadensfall gefährliche Nebenwirkungen haben.

Ganz einfach. Indem eine Wertermittlung erfolgt wie oben unter „Wie erfolgt die richtige Wertermittlung des abzusichernden Betriebsgebäudes?“ beschrieben. Ansonsten riskierst Du eine Unterversicherung mit deren Folgen oder ggf. auch eine Überversicherung, die unnötig viel Prämie kostet.

Würde man eine feste Neubausumme vereinbaren, kann es passieren, dass die zu einem anderen Zeitpunkt benötigte (tatsächliche) Neubausumme im Schadensfall anders ist.

Das heißt, dass, wenn bei Abschluss der Versicherung die Neubausumme z.B. 200.000€ betragen würde, aber fünf Jahre später aufgrund von Inflation und Veränderungen des Marktes der Neubau des gleichen Objektes z.B. 240.000€ kosten würde. Tritt jetzt ein Totalschaden auf, würdest Du maximal 200.000€ entschädigt kriegen, die restlichen benötigten 40.000€ aber nicht. Um das zu verhindern, wurde der sogenannte gleitende Neuwert eingeführt oder alternativ der Neubauwert 2000 mit sogenanntem Wertzuschlag, der dieses Szenario verhindern soll. Dieser (gleitende) Neuwert berechnet sich für jedes Jahr über den Wert 1914 und den Baupreisindex, so dass eine Unterversicherung vermieden wird.
Es sollte also immer der gleitende Neuwert oder der Wert 2000 mit Wertzuschlag versichert werden.
Allerdings gibt es in der gewerblichen Gebäudeversicherung den Passus, dass im Schadenfall auch zum Zeitwert entschädigt werden kann, wenn der Zeitwert 40% des Neuwertes unterschreitet. Das kann z.B. mangels Instandsetzung oder Modernisierung passieren. Eine Zeitwertversicherung sollte möglichst vermieden werden.

Grobe Fahrlässigkeit kann schneller passieren, als man denkt.

Entsteht ein Schaden infolge grober Fahrlässigkeit, wird der Versicherer sich darauf berufen und je nach Schwere der Fahrlässigkeit die Entschädigung kürzen oder eine Leistung möglicherweise ganz versagen. Wir empfehlen daher unbedingt, wenn möglich, grobe Fahrlässigkeit in den Versicherungsschutz mit einzuschließen und zwar bis zur vollen Höhe der Versicherungssumme, damit es diese Diskussion um grobe Fahrlässigkeit erst gar nicht gibt.

Nebengebäude sind bei der betrieblichen Gebäudeversicherung in der Regel separat zu versichern.